重庆会计专业自考资产评估：建筑物及其分类

八、假设开发法的含义：假设开发法，亦称剩余法。这种方法是在评估待估土地价格时，将待估土地预期开发后的价值，扣除其正常的 开发费用、销售费用、税金及开发利润，从而估算待估土地价格的一种方法。其基本公式为：地价=楼价-建筑费-专业费用-利润-税费-租售费用

九、建筑物及其分类(一）含义;建筑物是指与土地组合的建设成果，总体上划分为房屋和构筑物两大类。其中房屋是指能够遮风避雨并供人们居住、工作、娱乐等各种活动的场；构筑物是相对房屋而言，是指人们通常不能直接在内进行生产和生活活动的场。

（二）按建筑物承重结构分类：建筑物的承重结构不同，决定了其使用性能、耐用年限和建造成本具有明显的区别。1、建筑物按其结构承重形式不同，可分为以下四种。1）钢结构；2）钢盘混凝土结构；3）混合结构，一是砖混结构；二是砖木结构。2、按建筑物按使用功能划分为两大类，一类为工业用建筑物，是指工业生产部门作为基本生产资料使用的房屋、构筑物；二类为民用建筑。民用建筑可包括民用住宅和公共建筑。

十、建筑物评估的特性：（一）建筑物价值的内涵复杂性的特点：建筑物作为与土地相结合的建设成果，是不可以脱离土地而独立存在的。

（二）建筑物评估时需考虑的因素：1、物理因素，这是建筑物价格的决定因素；2、环境优劣的影响，外部环境条件优劣是影响其价值的一个重要因素；3、经济地理因素，在我国政治经济文体发展极不平衡；4、新旧程度，土地不存在实体陈旧贬值问题，而建筑物会随着建筑年代久远而陈旧；5、用途，某一具体建筑物的用途可能是单一的；6、产权，建筑物的产权形式可分为所有权、使用权和租用权；7、政策因素，国家经济政策每个时期都有一定的重点和方向；8、供需状况，地产价值高低受市场供求关系的影响很大，供过于求时，价值会降低；供不应求时价值会提高。9、其他因素，如住房制度改革、长期投资贷款利率变化等都直接影响建筑物价格。

（三）建筑物评估的原则：1、替代原则；2、最有效使用原则；3、供需原则；4、房地合一原则。

十一、建筑物评估的方法:(一)成本法。建筑物成本的构成：1、建筑安装工程费，包括建筑工程和建安工程；2、前期费用，一般包括：（1）规划和可行性研究费；（2）工程设计费；（3）人防工程设计费；（4）“三通一平”费；（5）地上附属物拆除费；（6）工程标的编制费；（7）工程招投标费；（8）合同预审费；（9）公正费；（10）鉴证费。3、其他费用，包括企业管理费、工程监理费、质量监督费、管理费、白蚁防治费、人防费、消防费、经常地建设费等。4、间接费用，主要包括应分摊的职工培训费、联合试运转费、总体设计费等。5、合理利润，是指为开发建设建筑物而应获得的平均利润。6、资金成本，是根据额定工期、平均投入资金及适当的贷款利率测算的建筑利息。7、税金，是指在房屋开发建设过程中需交纳的各种税项。

（二）市场法:市场法评估应具备的条件主要有：1、要有一定数量的正常交易的实例，通常交易实例不少于3个；2、选择的交易实例与待估 房地产具有较好的可比性；3、交易时间与评估基准日尽可能接近；4、交易应具有透明性、公平性和有效性；5、交易实例与待估房地产在土地出让年限和使用需求方面应基本一致。

（三）建筑物评估中市场法的应用：1、交易实例比较法（直接法）。此法以待估的房地产状况为基准，在市场上找到相类似房地产的交易实例为参照物；2、基准价格对照法（间接法）。该法先选定标准的房地产和地产，对该标准房产和地产定出一个合理的且最新的基准价格。

（四）应用市场法评估建筑物的程序:1、资料收集,收集被评估的建筑物的基本情况以及市场和被评估房屋建筑物之间关系的一些数据资料;2、选择作比较的交易实例;3、交易行为的补正;4、交易日期的修正;5、区域因素的修正。

(五）残余估价法，它运用的方法原理是是首先得到房地合二为一的价值，减去土地的价值得到建筑物的价值，再细分在建筑物评估过程中，首先得到房地合二为一的收益，减去土地的收益，得到建筑物物的收益，建筑物的收益通过一定的折现方式折现，确定建筑物质的价格。